1:10 § Yhdenvertaisuusperiaate ja taloyhtiön autopaikkojen jakaminen (AOYL 1:10 § ja 7:2 §)

Soveltamisala, asunto-osakeyhtiön ja osakehuoneiston määritelmä, osakehuoneiston vuokraus, yhtiön toimiala, osakkaan rajoitettu vastuu, enemmistöperiaate, yhdenvertaisuusperiaate, johdon tehtävä, yhtiöjärjestys
Jyrki OM
Ylläpitäjä
Viestit: 150
Liittynyt: 11 Marras 2011, 00:49

Re: 1:10 § Yhdenvertaisuusperiaate ja taloyhtiön autopaikkojen jakaminen (AOYL 1:10 § ja 7:2 §)

ViestiKirjoittaja Jyrki OM » 31 Heinä 2013, 17:32

Vastaus käyttäjälle Immu

Autopaikat tulee jakaa taloyhtiössä asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 10 §:n mukaisesti. Yhdenvertai-suutta käsittelevän pykälän mukaisesti sijoittajaosakkaita ei saa asettaa erilaiseen asemaan kuin yhtiön omistamassa rakennuksessa asuvia osakkaita. Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, osakkaalla tulisi lähtökohtaisesti olla oikeus vakinaisen asuntonsa autopaikkoihin, ellei yhtiöllä ole yhtä paljon, tai enemmän, autopaikkoja kuin asuntoja (Kuhanen, Kanerva, Furuhjelm, Kinnunen – Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari 2010 s.89). Oikeuskirjallisuudessa on myös suositeltu autopaikkojen jakamista siten, että paikat jaetaan ensin talossa asuville osakkaille ja sijoittajien vuokralaisille, jonka jälkeen muille asukkaille, kuten taloyhtiön vuokralaisille, ja vasta jos paikkoja tämän jälkeen jää yli talossa asumattomille osakkaille tai kokonaan ulkopuolisille. Kyseessä on kuitenkin tulkinta kysymys, eikä oikeusministeriö voi ottaa asiaan kantaa, vaan ainoastaan viitata oikeuskirjallisuudessa esitettyyn.

Jyrki OM
Ylläpitäjä
Viestit: 150
Liittynyt: 11 Marras 2011, 00:49

Re: 1:10 § Yhdenvertaisuusperiaate ja taloyhtiön autopaikkojen jakaminen (AOYL 1:10 § ja 7:2 §)

ViestiKirjoittaja Jyrki OM » 31 Heinä 2013, 17:35

Kysymys:

Asuntoyhiömme omistaa osakkeita pysäköintihallista ja sieltä on osoitettu muutama sisäpaikka ja enimmäkseen katolla olevia ulkopaikkoja pistokkeilla varustettuna yhtiöllemme. Yhtiöllämme on myös muutama paikka piha-alueella niinikään pistokkeilla varustettuja ulkopaikkoja.

Yhtiömme maksaa vastiketta omistamistaan pysäköintiyhtiön osakkeista. Mielestäni paikat ovat samantasoisia kun molemmat ovat taivasalla pistokkeilla varustettuna. Eikö myös hinnoittelun tulisi olla sama? Tällä hetkellä pihapaikoikkojen haltijat maksavat pienempää autopaikkamaksua ja kun hallituksessa otin asian esille ja vaadin näiden paikkojen hinnan korottamista samalle tasolle kuin pysäköintitalon katolla olevat paikat, sain aikamoisen sodan aikaiseksi. Pihalla paikkoja on viisi ja katolla n. 25. Pihapaikat ovat käytännössä parempiakin koska matka ovelle on huomattavasti lyhyempi.

Mielestäni yhdenvertaisuutta osakkaiden välillä loukataan, koska pysäköintiyhtiön vastikkeethan ovat yhtiömme kulua eikä sieltä autopaikan saaneen osakkaan. Kaikille asunnoille on yksi paikka osoitettuna ja paikat arvottiin yhtiömme valmistuessa kaksi vuotta sitten.

Kyseessä ei ole suuret summat mutta tasapuolisen hinnoittelun tulisi kuitenkin mielestäni toteutua samanlaisista paikoista, huolimatta siitä, että pihapaikoista ei makseta vastikkeita pysäköintiyhtiölle. Olenko ihan väärässä?

Vastaus:

Autopaikkojen jakoa taloyhtiössä koskee yhdenvertaisuusperiaate. Yhdenvertaisuusperiaate ilmenee asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 10 §:stä. Tämän pykälän mukaan taloyhtiön yhtiökokous, hallitus tai isännöitsijä ei saa tehdä sellaisia päätöksiä, joka tuottaa epäoikeutettua etua osakkeenomistajalle tai muulle yhtiön tai toisen osakkaan kustannuksella.

Autopaikkojen jaossa yhdenvertaisuuden toteutumisen arviointi on aina tilannekohtaista harkintaa. Kysyjän esittämässä tilanteessa on kyse käsittääkseni siitä, että pysäköintitalon paikkojen kustannukset ovat korkeammat osakkaille kuin yhtiön pihalla olevien paikkojen. Mikäli kaikkien paikkojen kustannukset olisivat yhtä suuret, olisi yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista veloittaa eri osakkailta erisuuruisia vuokria. Kuitenkin kysyjän esittämässä tilanteessa kyse on ilmeisesti siitä, että pysäköintitalon paikkojen kustannukset ovat tosiasiassa suuremmat kuin taloyhtiön pihojen paikkojen. Mikäli tällaisessa tilanteessa pysäköintitalon kustannukset siirretään suoraan osakkaille, ja paikkojen jako on alun perin arvottu, ovat osakkaat lähtökohtaisesti samassa tilanteessa, eikä kukaan saa toisen kustannuksella etua. Harkittavaksi voisi lähinnä tulla autopaikkojen uusi arvonta tietyin väliajoin siten, että tietyt osakkaat eivät joudu maksamaan korkeampia kustannuksia ilman mahdollisuutta halvempiin paikkoihin.

Jyrki OM
Ylläpitäjä
Viestit: 150
Liittynyt: 11 Marras 2011, 00:49

Re: 1:10 § Yhdenvertaisuusperiaate ja taloyhtiön autopaikkojen jakaminen (AOYL 1:10 § ja 7:2 §)

ViestiKirjoittaja Jyrki OM » 31 Heinä 2013, 17:38

Kysyjä tasa-arvo:

Kerrostalossamme on 10 lämmintä vuokrattavaa taloyhtiön omistuksessa olevaa autotallia ja saman verran autopistokepaikkoja. Kysymys kuuluu; voiko autoton autotallipaikan vuokraaja luovuttaa edelleen tallinsa saman yhtiön osakkaalle vaikka yhtiössä on tallipaikan jonottajia? Tällä toimintatavalla yhdellä pariskunnalla on käytössään kaksi lämmintä tallia ja kolme ulkoparkkipaikkaa........
Minun oikeustajuni mukaan lämmin talli on vuokrattavissa auton säilytystä varten ja mikäli sellaista ei osakkaalla ole eikä hän itse tarvitse tallia, vapautuu talli yleiseen jakoon muille tallia tarvitseville osakkaille. Onko maalaisjärjen käyttöni tässä kohtaa sallittu vai antaako asunto-osakeyhtiölaki porsaanreikiä isommille tai pienemmille porsaille?

t. tasa-arvoista kohtelua odottava

Vastaus:

Autopaikkojen jakoa taloyhtiössä koskee yhdenvertaisuusperiaate. Yhdenvertaisuusperiaate ilmenee asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 10 §:stä. Tämän pykälän mukaan taloyhtiön yhtiökokous, hallitus tai isännöitsijä ei saa tehdä sellaisia päätöksiä, joka tuottaa epäoikeutettua etua osakkeenomistajalle tai muulle yhtiön tai toisen osakkaan kustannuksella.

Jos osakas tai tämän vuokralainen haluaa useamman autopaikan eikä asiasta ole määrätty yhtiöjärjestyksessä, yhdenvertaisuusperiaatetta tulkitaan niin, että ensivaiheessa kutakin osakehuoneistoa kohden annetaan yksi autopaikka ja, jos autopaikkoja jää tämän jälkeen yli, osakehuoneistolle voidaan antaa toinen tai useampia autopaikkoja (RHO 17.9.1996, dnro. 1044). Oikeuskirjallisuuden mukaan yhtiö voi muuttaa vanhoja päätöksiään yhdenvertaisuusperiaatteeseen vedoten (Kuhanen - Kanerva - Furuhjelm - Kinnunen – Asunto-osakeyhtiölaki, 2010, s.89). Tällöin on lähtökohtaisesti noudatettava autopaikkojen vuokrasopimuksen ehtoja. Asunto-osakeyhtiölain yleisistä periaatteista seuraa, että yhtiö voi aina purkaa yhtiön ja osakkaan välisen yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisen sopimuksen ainakin kohtuullisessa ajassa yhtiön edustajan kelpoisuuden tai toimivallan ylitykseen vedoten. Lisäksi sopimusoikeuden yleisten periaatteiden mukaista on, että toistaiseksi jatkuva sopimus voidaan irtisanoa sopimusoikeuden yleisten periaatteiden mukaisesti.

Oikeuskirjallisuuden mukaan autopaikkojen ja –tallien tulisi olla lähtökohtaisesti käytössä autojen säilyttämistä varten, ei esimerkiksi varastona (Kuhanen - Kanerva - Furuhjelm - Kinnunen – Asunto-osakeyhtiölaki, 2010, s.89). Autotallin edelleen vuokraamista voitaneen tulkita vastaavasti. Täl-löin yhtiö voisi irtisanoa paikan vuokrasopimuksen ja luovuttaa sen edelleen sitä tarvitsevalle.

Kysymyksessä esitetyssä tilanteessa keskeistä on kuitenkin se, että loukkaako taloyhtiö yhdenvertaisuusperiaatetta. Oikeuskäytännössä on katsottu, että autopaikan epääminen autottomalta ei loukannut yhdenvertaisuusperiaatetta, kun hänellä ei ollut konkreettista autopaikan tarvetta ja paikkoja oli vähemmän kuin osakkaita (THO 26.9.2002 nro 2446). Toisaalta taloyhtiössä, jossa on vähintään yhtä monta autopaikkaa kuin osakehuoneistoja, tulisi autottomillakin osakkailla olla oikeus saada autopaikka käyttöönsä autopaikka (RHO 17.9.1996, dnro. 1044).Yksittäistapaukseen autopaikkojen jakamisesta oikeusministeriö ei kuitenkaan voi ottaa kantaa.

OM
Ylläpitäjä
Viestit: 220
Liittynyt: 11 Marras 2011, 00:26

Re: 1:10 § Yhdenvertaisuus ja autopaikkojen jako (AOYL 1:10 §)

ViestiKirjoittaja OM » 12 Syys 2013, 12:53

Kysymys:

Taloyhtiön vanhoissa papereissa lukee että jokaisella osakkeella on kaksi autopaikkaa. Kun ostimme asunnon niin huoneistoesitteesä lukee ,että auton säilytys: Auton sähköpistokepaikat:8kpl pysäköintipaikat 2kpl. Nämä tiedot löytyvät kiinteistö- ja yhtiötiedot kohdassa. Isännäitsijän todistuksessa lukee toteutetut autopaikat: 8kpl.

Kun hakimme toisen auton niin vanhat asukaat kertoivat että jokaisella autopaikkaa. Kun kysyimme missä ne on niin sanottiin että katsokaa pelastus opastustaulusta. katsoimme taulusta toisen autopaikkamme ja aloimme pitämään autoamme siinä. Jonkin ajan kuluttua taluyhtiön hallituksen jäsen pyysi paikalle lappulisan joka antoi meille huomautuksen pelastustien tukkimisesta.tämän jälkeen kysyimme hallituksen kantaa missä meidän toinen autopaikka on. Vastausena oli pari vaihtoehtoa:
paikka heidän sisäänkäyntikäytävällä
paikka omalla parkkipaikalla (tukkimattapelastustietä)
paikka aidan vierustalla
kadunvarsipaikoitus yleisellä kadulla jossa on pysäköinti rajoitus
Lisäksi oma autopaikkani takana oleva pelastustie leveys on noin 2m.Yhtiöjärjestyksestä ei löydy mitään tietoja autopaikoista.

Kysymykseni: Onko kaikilla kaksi vai yksi autopaikka?
Jos on kaksi niin voiko taloyhtiö osoittaa autopaikasi jyrkän mäen josta ei pääse eteen päin jos tulee vähänkin lunta?
eikö autopaikan takana pitäisi olla vapaata tilaa vähintään 3m jos siinä on pelastustie?

Vastaus:

Autopaikkojen jakamisesta ei ole nimenomaisia säännöksiä asunto-osakeyhtiölaissa. Kyseessä on asia, joka on yhtiökokouksen päätettävissä tai yhtiöjärjestyksessä määrättävissä. Autopaikkojen jakamisessa tulee kuitenkin noudattaa asunto-osakeyhtiölaista ilmenevää yhdenvertaisuusperiaatetta (AOYL 1:10).

Kysymyksestä ei käy selvästi ilmi, mihin ”taloyhtiön vanhoihin papereihin” tieto autopaikkojen jaosta perustuu eli onko tieto yhtiöjärjestyksessä, yhtiökokouksen päätöksessä vai ainoastaan isän-nöitsijän todistuksessa tai muussa isännöitsijän ilmoituksessa tai asunnon kauppakirjassa. Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä, että osakkeet oikeuttavat hallitsemaan osakehuoneiston lisäksi yhtä tai useampaa autopaikkaa. Samoin yhtiökokous voi päättää autopaikkojen jaosta tai siinä nou-datettavista periaatteista (esim. taloyhtiön säännöt autopaikkojen jakamisesta). Osakkeiden markki-noinnissa ja kaupanteossa annetut tiedot autopaikasta eivät sen sijaan sido taloyhtiötä.

Kun taloyhtiö jakaa autopaikkoja, yhdenvertaisuusperiaatteesta seuraa, että taloyhtiö ei voi osoittaa yhdelle osakkaalle autopaikkaa, jonka käyttö talviaikaan on tosiasiassa mahdotonta. Mikäli taloyh-tiön paikoista osa on tällaisia paikkoja, tulee jako suorittaa siten, että jokaisella on yhtäläinen mah-dollisuus ympärivuotisiin paikkoihin. Tämä voidaan tehdä esimerkiksi arpomalla paikat osakkaiden kesken määräajoin (esim. x vuotta kestäviksi kausiksi).

OM
Ylläpitäjä
Viestit: 220
Liittynyt: 11 Marras 2011, 00:26

Re: 1:10 § Yhdenvertaisuusperiaate autopaikkojen jaossa

ViestiKirjoittaja OM » 12 Syys 2013, 13:05

Kysymys:

Miten saa korjattua asunto-osakeyhtiössä vinoutuneen autopaikka-asian?
- yhtiössä on toiminnantarkastajana 2012 kiinteistövälittäjä. joka itse asuu, myy ja vuokraa yhtiön huoneistoja
- vuoden 2012 aikana hän myi oman kolmionsa ja autopaikan
- sai välitettäväkseen kaupungin vapaarahoitteisia asuntoja, joista yksiö sijaitsi kyseisessä yhtiössä - hän teki lähipiirikaupan itselleen, asuntoa ei markkinoitu eikä myyty - miten lienee kaupungin kanssa sovittu - huoneistoon ei kuulunut autopaikkaa

Kevään 2013 yhtiökokouksessa kyseinen kiinteistövälittäjä valittiin hallitukseen (sama sisäpiiri pyörittää taloyhtiön asiat)

Osakkeenomistajat ovat lunastaneet autopaikat ja nyt isännöitsijä ja tämä uusi hallitus irtisanoo kaikki autopaikat. Isännöitsijä tiedotti että aina auto on etusijalla - jos ei ole auta on aina jonon hännillä. Jos jollain on neljä autoa niiin hän on autottoman edellä jonotuslistassa. Taloyhtiössä on 43 asuntoa (42 omistusasuntoa ja yksi taloyhtiön ohuoneisto) ja 45 autopaikkaa.

Isännöitsijä lupasi vain autollisille paikat ja sanoi huoltomiehelle tietävänsä että hän maksoi kahdesta autopaikasta 100 €/kpl, joten hänelle palautetaan rahat.

Sain käsityksen ettei minulle palauteta maksamaani rahaa jonka len maksanut lunastaessani autopaikan (kuukausimaksut olen maksanut erikseen). Enkä myöskään voi asuntoa myydessän sanoa että ostaja saa autopaikan jos ei ole autoa ja jonotusaika kuulema on kuukausi.

Miten on mahdollista että talossa asuva kiinteistövälittäjä (toimi myös toiminnantarkastajana) muutama kuukausi sitten kytki asunnon ja autopaikan saamaan hintaan/kauppan. Nyt asuntoa myydessäni autopaikka ei enää kuulukkaan asuntoon, joten se vaikuttaa asunnon myymiseen ja asunnon arvoon. Tämä vaikuttaa kiusanteolta ja halutaan vaikeuttaa asuntoni myymistä.

Vastaus:

Ymmärrän kysyjän tilanteen siten, että asunto-osakeyhtiö vuokraa hallinnassaan olevia autopaikkoja osakkaille ja että osakkailla ei ole yhtiöjärjestykseen perustuvaa osakehuoneistoon liittyvää yksinomaista hallintaoikeutta autopaikkoihin.

Yhtiön hallinnassa olevien autopaikkojen jakamisesta ei ole suoria määräyksiä asunto-osakeyhtiölaissa. Kyseessä on asia, joka on yhtiökokouksen päätettävissä tai yhtiöjärjestyksessä määrättävissä. Autopaikkojen jakamisessa tulee kuitenkin noudattaa asunto-osakeyhtiölaista ilmenevää yhdenvertaisuusperiaatetta (AOYL 1:10).

Asunto-osakeyhtiössä, jossa on enemmän autopaikkoja kuin huoneistoja, tulisi lähtökohtana yhdenvertaisuusperiaatteen mukaisesti olla autopaikkojen jakaminen siten, että myös autottomille osakkaille annettaisiin mahdollisuus autopaikkaan, ja vasta kun kaikki halukkaat ovat saaneet mahdollisuuden paikkaan, ylimääräiset paikat jaettaisiin ns. ”kakkospaikoiksi” niille, joilla on useampi auto. (RHO 17.9.1996, dnro. 1044)

Jakoperuste, jonka mukaan osakas voi saada autopaikkoja omistamiensa autojen mukaisesti ennen autotonta osakasta, on lähtökohtaisesti yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen. Tämä johtaisi tilanteeseen, jossa joillain osakkailla saattaisi olla useita paikkoja ja autottomilla puolestaan ei mahdollisuutta saada paikkaa taloyhtiössä, jossa on enemmän autopaikkoja kuin osakkaita.

Yhdenvertaisuusperiaatteesta seuraa myös, että yhtiössä, jossa on enemmän autopaikkoja kuin osakehuoneistoja, osakehuoneistonsa myyviä osakkaita kohdeltava samalla tavalla sen suhteen, millä edellytyksillä heidän huoneistojensa ostajat voivat saada taloyhtiön autopaikan.

Autopaikan irtisanominen ja irtisanomiseen liittyvät kulujen palautukset on yksityisoikeudellinen riita-asia, johon oikeusministeriö ei voi ottaa kantaa.


Palaa sivulle “1 luku Lain soveltamisala ja asunto-osakeyhtiön toiminnan keskeiset periaatteet”



Paikallaolijat

Käyttäjiä lukemassa tätä aluetta: Ei rekisteröityneitä käyttäjiä ja 1 vierailija