4:01 § Lakisääteisen kunnossapitovastuun jaon muuttaminen yhtiöjärjestyksellä

Kunnossapitovastuun jako yhtiön ja osakkaan kesken ja kunnossapito-oikeus, kunnossapitoa koskevat ilmoitukset ja valvonta, viranomaisen lupa ja kunnossapitotyö tuomioistuimen päätöksellä
Tuntematon
Viestit: 119
Liittynyt: 10 Marras 2011, 21:19

4:01 § Lakisääteisen kunnossapitovastuun jaon muuttaminen yhtiöjärjestyksellä

ViestiKirjoittaja Tuntematon » 17 Elo 2012, 14:48

Kysymys kunnossapitovastuun jaosta:

Huoltotyöt kuten ilmastointikanavien puhdistus (ei nuohous) ovat nykyään kotitalousvähennykseen kelpuutettavaa työtä. Verottajan tulkinnan mukaan asunto-osakeyhtiön osakkaat eivät kuitenkaan saa näistä kotitalousvähennystä, vaikka maksaisivat kustannukset itse, ellei kunnossapitovastuuta näiltä osin ole yhtiöjärjestyksessä siirretty yhtiöltä osakkaille.

Tarkoituksemme on siis muuttaa pienen yhtiömme yhtiöjärjestystä siten, että suunnitelmissa olevien huolto- ja kunnostustöiden (ilmanvaihto, kattojen puhdistus, parvekkeiden kunnostus, maalaus jne.) kustannukset voitaisiin vähentää osakkaiden verotuksesta. Samalla yhtiöjärjestys voitaisiin saattaa muilta osin uuden lain mukaiseksi. Ajatus on, että kustannukset jaettaisiin joko vastikeperusteen mukaan tai tasan ja kukin maksaisi osuutensa erikseen itse. 

Millä tavoin vastuujako tulisi uudessa yhtiöjärjestyksessä tätä varten määritellä? Uuden lain edellyttämistä muutoksista on olemassa OM:n ohjeistus, mutta onko vastuujaon määrittämisestä ohjeita tai mallia? Maistraatista, joka yhtiöjärjestyksen muutokset käsittelee, emme saaneet minkäänlaista ohjetta, vain lupauksen ottaa kantaa ehdotettuun muutokseen ennen varsinaisen ilmoituksen tekoa.

Jyrki OM
Ylläpitäjä
Viestit: 150
Liittynyt: 11 Marras 2011, 00:49

Re: 4:1 § Lakisääteisen kunnossapitovastuun jaon muuttaminen yhtiöjärjestyksellä

ViestiKirjoittaja Jyrki OM » 17 Elo 2012, 14:55

Kunnossapitovastuun jakoa yhtiön ja osakkaiden kesken voidaan periaatteessa vapaasti muuttaa yhtiöjärjestyksessä. Se, minkälainen vastuunjaon muutos on yksittäisessä yhtiössä tarkoituksenmukainen, on ratkaistava tapauskohtaisesti ottaen huomioon taloyhtiön rakennusten ja osakehuoneistojen erityispiirteet. Vastuunjaon muutoksen vaikutukset on syytä selvittää riittävän tarkasti ennen muutosta. Esimerkiksi ilmanvaihdon ja parvekkeiden kunnossapitovastuun siirtäminen osakkaille voi johtaa kunnossapidon laiminlyönnin yhteydessä kosteus-, home- ja rakennevaurioihin yhtiön vastuulle jätettävien rakenteiden, laitteiden, perustuksen ja ulkovaipan osalta tai aiheuttaa vahinkoa muille huoneistoille. Näistä syistä ei ole tarkoituksenmukaista laatia yleisiä ohjeita siitä, miten kunnossapitovastuu on tarkoituksenmukaista siirtää osakkaille. Oikeusministeriö ei myöskään neuvo yhtiöitä ja osakkaita sen suhteen, miten vastuunjakoa on tarkoituksenmukaista muuttaa yksittäisessä yhtiössä.

OM
Ylläpitäjä
Viestit: 220
Liittynyt: 11 Marras 2011, 00:26

4:1 § Yhtiöjärjestyksen määräys kunnossapitovastuun jaosta (AOYL 4:1 ja 6:3 §)

ViestiKirjoittaja OM » 31 Loka 2012, 15:57

Asun v. 1999 rekisteröidyssä pienasunto-osakeyhtiössä, jossa on kolme erillistaloa. Olen taloyhtiön hallituksen jäsen.

Yhtiöjärjestyksessä on säädetty, että osakkaalla on laajennettu korjaus- ja kunnossapitovastuu, jolloin osakkeenomistajan tulee vastata yhtiölle kaikkien hallinnassaan olevien rakennusten sekä huoneiston- ja piha-alueen korjaus- ja kunnossapitotöistä ja näistä aiheutuvista kustannuksista. Korjaus- ja kunnosssapitotyöt käsittävät sekä huoneiston sisä-, että ulkopuolisista töistä aiheutuvat kustannukset.

Kysymyksiä:

1. Onko edellä mainittu määräys edelleen mahdollinen eli jos muutamme yhtiöjärjestystä, voiko korjaus- ja kunnossapitovastuupykälä jäädä ennalleen?

2. Jos yhtiöjärjestykseen sisältyy oheinen laaja kunnossapitovastuu osakkaalle, miten tulkitaan uuden as.oy.lain mukaista vaatimusta esittää yhtiökokoukselle hallituksen selvitys tarpeesta yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitoon seuraavien 5 vuoden aikana.?

Yhtiöjärjestyksen huoneistoluettelon mukaan osakkeet oikeuttavat hallitsemaan huoneistoa, johon kuuluu lisäksi varasto ja erillisen karttaliitteen mukainen piha-alue.
Huoneistoluettelon mukaan yhtiön hallinnassa ei ole rakennuksessa sijaitsevia tiloja. Yhtiön välittömään hallintaan jää karttapiirrokseen merkitty pihatie, ajoliittymä sekä jätehuoltoalue.

Kysymyksiä:

3. Talon A 1 yhteydessä on pieni varastotila, jossa sijaitsee yhtiön sähköpääkeskus. Tulisiko yhtiöjärjestyksessä mainita, että kyseinen tila on yhtiön hallinnassa?

4. Samoin talon A 1 yhteydessä "ryömintätilassa" sijaitsevat sekä taloyhtiön että talokohtaiset vesimittarit. Tulisiko vesimittaritilasta, sen hallinnasta ja kunnossapidosta mainita yhtiöjärjestyksessä?

5. Voiko tilojen hallinnasta ja kunnossapitovastuusta sopia osakkaiden ja yhtiökokouksen päätöksellä ilman yhtiöjärjestyksen muuttamista, olisiko tuollainen päätös pätevä?

Yhtiöjärjestyksessä osakepääoma ja osakkeiden arvo on määritelty markkoina.

6. Tuleeko markkasummat muuttaa euroiksi, jos yhtiöjärjestystä muutetaan?

OM
Ylläpitäjä
Viestit: 220
Liittynyt: 11 Marras 2011, 00:26

Re: 4:1 § Yhtiöjärjestyksen määräys kunnossapitovastuun jaosta (AOYL 4:1 ja 6:3 §)

ViestiKirjoittaja OM » 31 Loka 2012, 16:27

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 1 §:n 1 momentin mukaan kunnossapitovastuu yhtiön ja osakkeenomistajan välillä jaetaan 4 luvun 2 ja 3 §:n mukaisesti, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Laista poikkeavia kunnossapitoa koskevia määräyksiä voidaan siten yhtiötä perustettaessa ja myöhemmin yhtiöjärjestyksen muuttamista koskevia päätöksentekovaatimuksia noudattaen ottaa yhtiöjärjestykseen. Tämä on talonyhtiöt tarpeen huomioon ottaen yleistä muun muassa juuri pientaloyhtiöiden kohdalla. Kysyjän kuvaama kunnossapitovastuun jakautumista koskeva määräys on mahdollista säilyttää yhtiöjärjestyksessä.

Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 3 §:n 2 momentin mukaan yhtiökokouksessa on esitettävä hallituksen kirjallinen selvitys tarpeesta sellaiseen yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitoon yhtiökokousta seuraavan viiden vuoden aikana, joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin. Säännöksen tarkoituksena on kiinnittää huomiota pitkäjänteisen kiinteistönhoidon tarpeeseen ja tulevien toimenpiteiden rahoituksen järjestämiseen yhtiön vastuulla olevien toimenpiteiden osalta. Kun erillistalojen kunnossapidosta on määrätty yhtiöjärjestyksessä kysymyksessä kuvatulla tavalla, kyseisillä kunnossapitotoimenpiteillä ei liene olennaista vaikutusta osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin.

Kysyjän mainitsemat varastotilaa (sähköpääkeskus) ja vesimittaritilaa koskevat määräykset voidaan ottaa yhtiöjärjestykseen. Selvyyden vuoksi niiden ottaminen saattaa jopa olla suositeltavaa. Asunto-osakeyhtiölaissa tarkoitettu kunnossapitovastuun jaon muuttaminen edellyttää aina yhtiöjärjestyksen määräystä ollakseen sitova. Osakkaiden ja yhtiön lisäksi yhtiöjärjestyksen määräys sitoo myös omistusoikeuden siirron seurauksena mahdollista uutta osakkeenomistajaa.

Asunto-osakeyhtiölaista ei seuraa velvollisuutta muuttaa yhtiöjärjestyksen markoissa määritellyt osakepääoma ja osakkeen arvo euroiksi.

OM
Ylläpitäjä
Viestit: 220
Liittynyt: 11 Marras 2011, 00:26

4:1 § Kunnossapitovastuun jako, yhtiöjärjestys, märkätilojen remontti (AOYL 4:1.1 §)

ViestiKirjoittaja OM » 02 Marras 2012, 08:58

Olemme ostaneet asunnon vuonna 1994. Emme ole tehneet kylpy- ja wc-tiloissa koko aikana mitään remonttia.
Nyt as oy putkistosaneerauksen alettua päätimme uusia myös omat saniteettitilamme.
Taloyhtiön saneerausurakkaan kuuluu vesijohtoputkien pinta-asennus.
Oma urakoitsijamme tekee laatoitustyöt.
Lattian muovimaton poistaessaan oma urakoitsijamme ilmoitti, että maton alla oli kosteutta.
Hän otti yhteyttä yhtiömme isännöitsijään ja pyysi kosteuskartoitusta.
Isännöitsijä lupasi hoitaa asian. Hetken kuluttua hän ilmoitti, ettei taloyhtiömme järjestyssäännön mukaan tämä kuulukaan taloyhtiölle, vaan kosteusvauriot kuuluvat osakkeenomistajan omalle vastuulle.
Olin isännöitsijään yhteydessä tämän jälkeen ja hän kertoi, että vuosia sitten yhtiömme yhtiökokouksessa asia on näin päätetty ja kirjattu yhtiöjärjestykseen.
Pyysin saada nähtäväkseni tämän päätöksen. Isännöitsijä ilmoitti, että se on tapahtunut ennen, kuin hän on tullut yhtiön isännöitsijäksi ja että sen paperin löytäminen vie paljon aikaa ja että he velottavat tästä etsintätyöstä meitä.

Onko osakeyhtiölain mukaan mahdollista, että tällainen päätös on lainmukainen. Voiko osakas olla vastuullinen tällaisista rakenteissa olevista kosteusvaurioista, joista hän ei ole voinut tietää mitään ja joita hän ei ole tahallisesti tai huolimattomuudellaan aiheuttanut?

OM
Ylläpitäjä
Viestit: 220
Liittynyt: 11 Marras 2011, 00:26

Re: 4:1 § Kunnossapitovastuun jako, yhtiöjärjestys, märkätilojen remontti (AOYL 4:1.1 §)

ViestiKirjoittaja OM » 02 Marras 2012, 09:07

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 1 §:n 1 momentin mukaan lain kunnossapitovastuun jakoa koskevista olettamasäännöistä voidaan poiketa yhtiöjärjestykseen otettavilla määräyksillä. Kunnossapitovastuusta osakkaiden kesken tehdyt sopimukset saattavat olla sopimuksen osapuolina olevien osakkaiden osalta sitovia, mutta ne eivät lähtökohtaisesti sido sopimuksen osapuolena olleen osakkeenomistajan tilalle tullutta uutta omistajaa. Rekisteröityyn yhtiöjärjestykseen kirjatut kunnossapitovastuun jakoa koskevat määräykset sen sijaan ovat aina sitovia.

Yhtiöjärjestyksen muuttamisesta säädetään asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 34 §:ssä. Yhtiökokouksen yhtiöjärjestyksen muuttamista koskeva päätös on viivytyksettä ilmoitettava rekisteröitäväksi, eikä sitä saa panna täytäntöön ennen kuin se on rekisteröity.

Taloyhtiönne voimassa olevan yhtiöjärjestyksen saa kaupparekisterin tietopalvelusta muutamalla eurolla (http://www.prh.fi/fi/kaupparekisteri/tietopalvelut.html). Käytännössä taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän käytössä on aina oltava ajantasainen yhtiöjärjestys, jotta yhtiön hallinto voidaan järjestää lain mukaisesti.

Into K
Viestit: 8
Liittynyt: 12 Marras 2012, 11:24

4:1 § Parvekeovien uusiminen omana työnä, kunnossapitovastuun jako (AOYL 4:1 §)

ViestiKirjoittaja Into K » 12 Marras 2012, 13:17

Yhtiökokous antoi luvan uusia ulko-ovia ns. omana kunnossapitotyönä. Yhtiökokous asetti ehdon että ovien kunnossapito siirtyy uusituissa ovissa osaakkaan vastuulle.

Onko päätös laillinen? On ymmärrettävää että esim. ylimääräinen kulu lämpölasin (kalliimpi kuin tavallinen lasi) uusimisesta menee osakkaan vastuulle, mutta esim. lasinvaihtajan matkakulut ovat kai silti samat riippumatta lasin hinnasta. Tässä oletetaan että esim. lintu on lentänyt ikkunaan ja lasi rikkoutunut, tai sitten on tapahtunut ilkivaltaa.

Itse ajattelen niin että vastuu ovista voidaan siirtää osakkaalle vain yhtiöjärjestyksen muutoksella, ei yhtiökokouksen päätöksellä. Eli tuota mielestäni lainvastaista päätöstä ei pidä suoraviivaisesti noudattaa, vaan vain ns. ylimääräisistä kuluista, esim. kalliimpi lukko tai kalliimpi lasi, vastaa osakas.

OM
Ylläpitäjä
Viestit: 220
Liittynyt: 11 Marras 2011, 00:26

Re: 4:1 § Parvekeovien uusiminen omana työnä, kunnossapitovastuun jako (AOYL 4:1 §)

ViestiKirjoittaja OM » 16 Marras 2012, 13:59

Kunnossapitovastuun jaosta taloyhtiön ja osakkaan välillä säädetään asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 1-3 §:ssä. Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet (AOYL 4:2.2 §). Rakenteilla tarkoitetaan muun muassa rakennuksen ulkopintoja, kuten ulko-ovea. Lain olettamasääntöjen mukaisesta kunnossapitovastuun jaosta voidaan poiketa yhtiöjärjestyksen määräyksin. Yksistään se, että yhtiö antaa osakkaalle luvan suorittaa yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan toimenpiteen, ei muuta laista tai yhtiöjärjestyksestä seuraavaa kunnossapitovastuun jakoa.

Yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvat sellaiset kiinteistön ylläpitoon kuuluvat korjaukset, joissa kiinteistön laatutasoa ei olennaisesti muuteta. Ulko-ovien uusiminen yhtiön kunnossapitotyönä tulee kyseeseen lähtökohtaisesti silloin, kun korjaus on tarpeen tavanomaisesta käytöstä johtuvan kulumisen seurauksena. Siten huolimattomasta ja virheellisestä käytöstä johtuvien vikojen korjaaminen, sekä esteettisistä syistä suoritettavat ns. ”mukavuusremontit” kuuluvat osakkaan maksettavaksi.

Osakkaan tekemät muutokset eivät lähtökohtaisesti aiheuta muutoksia kunnossapitovastuuseen, jos kunnossapitokustannukset eivät muutu. Sen sijaan vastuu muutostyön toteuttamisesta ja muutoksen myöhemmin aiheuttamasta kunnossapitotarpeesta tai muutoksesta yhtiölle myöhemmin aiheutuvista ylimääräisistä kunnossapitokustannuksista kuuluu osakkaalle.

Nissinen
Viestit: 1
Liittynyt: 19 Joulu 2012, 15:25

4:01 § Lakisääteisen kunnossapitovastuun jaon muuttaminen yhtiöjärjestyksellä (AOYL 4:1 §)

ViestiKirjoittaja Nissinen » 19 Joulu 2012, 15:51

Ostin 2009 paritalon puolikkaan ja sain siinä yhteydessä toisen osakkaan (hallituksen pj:n) allekirjoittaman isännöitsijätodistuksen, jossa todettiin erikseen, että taloyhtiössä on vastuunjakotaulukko. Sain haltuuni tuon vastuunjakotaulukon, jossa oli selkeästi listattu ne asiat, joista molemmat osakkaat vastaavat ja kustantavat erikseen ja ne, joista molemmat (eli asoy) vastaa yhdessä. Eriytettyjä asioita on ehkä tavallistakin runsaammin. Sen mukaan olemme toimineet ja tarkistin, että myös edellinen omistaja oli elänyt tuon vastuunjakotaulukon kuvaaman käytännön mukaisesti.

Olen jo saanut parilta kiinteistäalan juristilta vastauksen, että ko. vastuunjakotaulukko on voimassaoleva yhtiöjärjestyksen jatke ainakin siihen saakka, kun asumme tuossa tai yhtiökokous sen kumoaa tai muuttaa. Tähän haluaisin nyt jonkinlaista varmistusta.

Siinä on muutama asia toisin kuin kiinteistöliiton julkaisemassa vastuunjakovihkosessa, mutta olen ymmärtänyt, että vastuunjaossa tuleekin ottaa huomioon asoyn erityispiirteet.

Meidän tapauksessamme yksi erityispiirre on naapurimme, joka jo kertaalleen sai meidän suuntaamme perusmuotoisen lähestymiskiellon ja pahoinpitelytuomion sekä uhkailee häätävänsä meidät pois, keinolla millä hyvänsä (kuten on tehnyt ainakin kahden edeltäjämme kohdalla). Tuossa tarkoituksessa mm. lähettelee meille laskuja, joista ei ole missään aiemmin, eikä myöhemmin meidän kanssamme sovittu ja, jotka ovat myös tuon mainitun vastuunjakotaulukon vastaisia.

Näissä olosuhteissa ei ole järin hyvät edellytykset päättää yhdessä oikeastaan mitään, koska naapuri on jo valmiiksi ilmoittanut vastustavansa kaikkia esityksiämme. Niin ollen, mitä enemmän kumpikin osakas vastaa omasta asunnostaan ja siihen liittyvistä kunnostuksista, sitä vähemmän riidan aiheita.

Siis voinko lähteä siitä, että meillä on taloyhtiössämme voimassa oleva vastuunjakotaulukko?

kosohan
Viestit: 1
Liittynyt: 18 Helmi 2013, 18:11

4:01 § Lakisääteisen kunnossapitovastuun jaon muuttaminen yhtiöjärjestyksellä, tilinpäätöksen laatiminen (AOYL 4:1 ja 5:5-7 §)

ViestiKirjoittaja kosohan » 18 Helmi 2013, 18:22

Meillä on kahden asunnon yhtiö, jonka molemmat asunnot ovat saman perheen hallussa. Mihin kohtaan yhtiöjärjestystä kirjataan, että osakkaat vastaavat itse suoraan kaikista asunotoihin kohdistuvista kustannuksista ja, että yhteisistä kustannuksista päätetään etukäteen yhtiökokouksessa.
Pitääkö tämäntapaisen yhtiön pitää kirjanpitoa tai esittää tilinpäätöstä, toimintakertomusta, tms. asioita.

Vastaus:

Kunnossapitovastuu yhtiön ja osakkaiden kesken jaetaan noudattamalla asunto-osakeyhtiölain olettamasääntöjä, jollei yhtiöjärjestyksessä ole määrätty kunnossapitovastuun jaosta toisin (AOYL 4:1.1 §). Yhtiöjärjestykseltä ei edellytetä tiettyä ennalta määrättyä ”muotoa” siten, että kunnossapitovastuun jakoa koskevat määräykset olisivat sitovia vain tiettyyn kohtaan yhtiöjärjestystä kirjattuina. Voimassa olevasta (rekisteröidystä) yhtiöjärjestyksestä tulee kuitenkin suoraan käydä ilmi se, miten laissa säädetystä kunnossapitovastuun jaosta on poikettu. Osakkeenomistajan tai muun tahon tulee pystyä selvittämään vaikeuksitta, kuinka kunnossapitovastuu jakautuu. Jos kunnossapitovastuun jaosta määrätään yhtiöjärjestyksessä noudattaen esimerkiksi erillistä vastuunjakotaulukkoa, tulee taulukko liittää rekisteröitävään yhtiöjärjestykseen.

Kysymyksessä mainitussa tapauksessa tärkeätä on määritellä selvästi, mitä tarkoitetaan ”asuntoon kohdistuvalla kunnossapidolla” – koskeeko esim. vesikalusteita, lämmitys-, vesi- ja viemäriputkia, ilmastointikanavia ja –laitteita, sähköjohtoja ja -laitteita, väliseiniä, ovia, eristeitä, ikkunoita, parvekkeita, terasseja, huoneiston kohdalla olevaa ulkovaippaa (vesikatto mukaan lukien), perustuksia jne. Tarvittaessa voi määritellä myös sen miten huoneistot vastaavat päivittäisistä hoitokuluista (esim. lämmityskuluista ja talousvedestä). Käytännössä käyttökelpoisena pidettävän vastuunjakomääräyksen sisältö riippuu olennaisesti siitä, minkä laisia huoneistot ja rakennus tai rakennukset ovat. Yleensä on suositeltavaa käyttää asiantuntija-apua lain olettamasäännöistä poikkeavan vastuunjaon määrittelyyn.

Asunto-osakeyhtiön tulee laatia vuosittainen tilinpäätös noudattaen mitä asunto-osakeyhtiölaissa ja kirjanpitolaissa on säädetty. Kirjanpitolain mukaan tilinpäätös sisältää aina tuloslaskelman, taseen ja liitetiedot. Pienenkin asunto-osakeyhtiön on aina laadittava toimintakertomus (AOYL 5:5-7 §). Pienessä yhtiössä kirjanpito ja tilinpäätöksen laatiminen on useimmiten suhteellisen helppoa varsinkin, jos osakkeenomistajat yhtiöjärjestyksen perusteella vastaavat itse taloonsa liittyvistä kunnossapito- ja muista kustannuksista. Tällöin taloyhtiöllä itsellään on yleensä varsin vähän tuloja, menoja ja muita kirjanpitotapahtumia (vähimmillään kiinteistövero ja jätehuoltokulut).


Palaa sivulle “4 luku Kunnossapito”



Paikallaolijat

Käyttäjiä lukemassa tätä aluetta: Ei rekisteröityneitä käyttäjiä ja 1 vierailija